【文字解读】《利辛县商品房预售资金监管办法（修订）》政策解读

一、起草背景

近年来，我县房地产业的发展较快，商品房预售量逐年增加。由于开发企业占据的卖方优势，购房人将大部分甚至全部（资金不足的通过银行按揭贷款方式）购房款交给开发企业后，便丧失了资金的控制权。开发商收取的这些房款游离于监管之外，大多开发企业不同程度存在挪用预售资金的现象，预售款使用不规范，容易导致逾期交房、延期办证、工程质量缺陷等一系列问题，严重的还会出现“烂尾楼”。另外土地供应量过大，也存在房地产风险，实行商品房预售资金监管可有效预防。

二、起草目的

加强我县商品房预售资金监督管理，保证预售资金专款专用，保障预售商品房交易当事人的合法权益。

三、起草依据

1、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）；

2、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）；

3、《亳州市商品房预售资金监管办法》《亳州市商品房预售资金监管实施细则》（亳房〔2018〕96号）。

四、主要内容

第一条 为加强我县商品房预售资金监督管理，保证预售资金专款专用，保障预售商品房交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）和《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）及《亳州市商品房预售资金监管办法》《亳州市商品房预售资金监管实施细则》（亳房〔2018〕96号）等有关法律、法规和文件规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条 凡在我县经批准预售商品房预售资金的收支、使用和监督管理工作适用本办法。

第三条 本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。

本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位和个人。

本办法所称商品房预售资金，是指预售人依法将其开发的商品房在竣工验收备案前出售，由预购人按合同约定支付的定金、预付款、后续付款（包括预售商品房按揭贷款）、保证金等购房资金。

本办法所称监管银行（即开户银行），是指与预售人签订商品房预售资金监管协议，受托监管预售资金的银行。

本办法所称商品房预售资金监管帐户（以下简称监管账户），是指预售人在监管银行设立的专门用于存取商品房预售资金的帐户。

第四条 县房产局是商品房预售资金监管部门，负责本办法的组织实施工作；负责拟定适合本办法的监管协议；依法查处预售人违法收取和使用商品房预售资金的行为，保障预售项目按期竣工并交付使用。

第五条 监管银行应当按照本办法的规定，严格履行监管协议，协助监管部门做好商品房预售资金的监管工作。

有关部门依法拟对监管账户内的监管资金进行查封、冻结、划拨时，监管银行有义务向查封部门告知账户性质和查封后果，并及时通报县房地产管理部门。

第二章 监管协议和监管账户

第六条 各商业银行应当与县房产局签订《利辛县商品房预售资金监管业务承办协议书》，并与商品房预售资金监管系统（以下简称监管系统）实行联网，方可开展预售资金监管业务。

第七条 预售人在预售商品房前，应与监管银行和县房产局签订《利辛县商品房预售资金监管协议》(以下简称《监管协议》)，明确预售项目的监管资金额度、各方的权利和义务等。

第八条 预售人应按照一个预售楼栋对应一个监管账户的原则开设商品房预售资金监管账户，如果该监管银行不能满足预售楼栋的按揭贷款需要，可适当增加监管账户，但最多不得超过3个。预售资金监管账户不准开通网上银行业务。

第九条 《监管协议》应明确监管账户开户行、账号、经县房产局核定的重点监管资金数额，载明预售人名称、项目名称、坐落、土地使用面积、土地使用权属状况(是否抵押)、施工许可证号、拟售项目的总建筑面积等内容。监管账户开设后，监管银行应出具统一格式的预售资金监管承保函，预售人持预售资金监管承保函办理商品房预售许可证。

第十条 监管资金分为重点监管资金和一般监管资金。暂定预售项目的重点资金监管总额按规划建筑面积2600元/平米计算（乡镇项目另行制定），精装修另加1000元/平米（今后根据市场情况变化，适时调整定额标准）。预售款超出预售项目重点监管资金的部分为一般监管资金。监管帐户对应多个预售许可证的，监管资金数额合并计算。

第十一条 已经设立监管账户的预售项目尚未发生销售行为的，可以申请变更监管账户，变更期间该账户范围内的商品房不得销售；已经发生销售行为的，监管账户不得变更。

第十二条 预售人申请变更监管账户的，需向县房产局提交下列资料：

1.《利辛县商品房预售资金监管账户变更申请表》；

2.原监管银行同意变更监管账户的证明文件；

3.预售人关于监管项目未发生销售行为的承诺；

4.其他应当提供的资料。

第三章 商品房预售资金的收入管理

第十三条 预售人申请办理《商品房预售许可证》时需提交《监管协议》或者《预售资金监管承保函》，其商品房预售方案中应当包括《监管协议》的相关内容。

第十四条 核发的《商品房预售许可证》必须标注预售资金监管账户和账号，以方便预购人将购房款交入监管账户。

第十五条 预售人应在《商品房买卖合同》中明确预购人交款的方式及时间、金额和监管银行名称、账号。预购人凭监管系统打印的《利辛县商品房预售资金交款通知书》，通过银行柜台现金或转账、预售资金监管账户专用POS机等方式将购房款直接存入监管账户。房地产开发企业不得通过非预售资金监管账户进行收款。

第十六条 预购人以按揭贷款方式购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入监管账户。预购人以分期付款或其它方式购买商品房的，按合同约定的时间、数额，分期将购房款存入监管账户。未转入监管账户的资金，预售人不得使用。

第十七条 预购人使用“房票”购买商品房和政府从房地产开发单位回购商品房的，县财政局凭预售人出具的监管账号，将结算购房款直接转入监管账户。

第十八条 预售资金监管系统内显示的房屋交款金额，须与购房合同约定缴款金额相一致，预售人才能办理商品房合同备案登记。

第十九条 预售人与预购人签订《商品房买卖合同》后，预售人凭监管银行开具的商品房预售资金监管账户的缴款回单等资料，到县房地产管理部门办理商品房买卖合同备案手续。

第二十条 预售人与预购人签订《商品房买卖合同》30日内，须进行网签备案。未按时备案的，销售系统将该房源自动转为可售房源，相关责任由预售人、预购人承担。

第二十一条 监管银行应建立统一标准的商品房预售资金收入、支出台帐，按月上报县房产局。

第四章 商品房预售资金的使用管理

第二十二条 预售人应根据建设工程施工合同，编制用款计划，申报使用监管资金。不得将监管额度内的资金用于商品房项目工程建设以外的支出。

第二十三条 县房产局根据重点资金监管总额，对各预售项目的商品房预售资金收缴支出情况，建设工程进度与工程建设资金使用情况进行动态监管。

第二十四条 预售人应根据以下资金使用节点申请使用重点预售监管资金：主体工程形象进度完成30%（地下1层计2层，地上1层计1层），累计申请使用重点监管资金额度不得超过预售重点监管资金核定总额的40%；主体工程形象进度完成50%，累计申请使用重点监管资金额度不得超过预售重点监管资金核定总额的60%；主体结构封顶，累计申请不得超过重点监管资金的80%；质检单体验收，累计申请不得超过重点监管资金的90%；完成供电供水验收移交、弱电天然气配套、办理不动产权证，累计申请不得超过重点监管资金98%；自竣工验收备案之日起满5年，方可申请解除监管。

第二十五条 重点监管资金原则上主要用于监管项目主体建设施工合同内的工程款。一般监管资金原则上主要用于与建设项目相关的材料款、设备款、装修装饰费、燃气安装费、水电安装费及景观绿化等配套工程费用。重点监管资金的25%用于保障农民工工资，如果仍然不能满足农民工工资需要，一般监管资金必须优先满足农民工工资。

第二十六条 预售人申请使用监管资金支付工程款时，应当向县房产局提供：1.建设单位、施工单位、监理单位共同出具的工程进度证明及已付工程款证明；2.上一次拨付的相关票据。预售资金监管人员届时到现场进行查验，并在3个工作日之内审核完毕。拨款必须直接转入施工单位账户，不得向个人账户划转资金。

第二十七条 监管银行必须优先保证监管账户内的资金用于预售项目的工程建设。除支付经县房产局同意的工程款外，监管帐户资金余额必须符合监管协议的要求。满足监管协议要求后多出的资金由预售人自由支配使用。  

第二十八条 县房产局根据预售人的申请，同意支付工程款的，监管银行必须监督其通过转帐方式拨付到施工企业。

第二十九条 监管银行应每日核查监管账户的资金变动情况，并保证账户余额和预售资金监管系统余额一致，监管银行与县房产局做到信息及时沟通，每月进行一次对账。

第三十条 县房产局适时核查监管账户资金变化情况，发现问题及时处理，确保监管资金用于预售项目建设。

第三十一条 预售人申请解除监管，需提供：1.办理不动产权证证明；2.《利辛县新建住宅小区综合查验备案证明》；3.施工单位核实的工程款已全部支付（质保金除外）的证明；4.物业管理服务单位核实的质保期内维修维护合格、物业管理及社区文化活动用房移交等证明。县房产局审核通过后，书面通知监管银行和申请企业解除监管账户。

第五章 责任追究

第三十二条 根据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）第十四条规定，预售人不按规定使用商品房预售资金的，由县房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

对收取资金不入监管账户的，监管银行还可按约定收取违约金。

第三十三条 预售人有下列情形之一的，县房产局不予审批拨付重点监管资金和一般监管资金，并暂停该预售项目网上合同备案业务；情节严重的，将收回该楼栋的预售许可转为现房销售；造成重大损失的，预售人要补缴或追回预售资金，并依法承担相关的法律责任。

（一）未按规定将房价款存入监管账户的；

（二）未按规定使用商品房预售资金的；

（三）提供虚假资料骗取资金拨付的；

（四）以收取其他款项为名变相逃避监管的；

（五）未按监管部门要求进行整改或履行处罚的。

第三十四条 监管银行未将按揭贷款直接转入监管账户或者擅自拨付挪用监管资金的，承担相应的经济责任，造成损失的依法赔偿。由人民银行利辛县支行提请中国银行业监督委员会亳州监督分局责令监管银行追回违规拨付或挪用的监管资金，并由其管理部门依法追究相关人员的责任。

监管银行未按本办法和协议约定及时入账或拨付资金、未将按揭贷款直接转入监管账户或者擅自拨付的，以及监管账户未限制开通网上银行业务的，由商品房预售资金主管部门责令其限期整改，拒不整改或情节较重的，暂停该监管银行在本县开展新项目预售资金监管业务资格。

第三十五条 施工、工程监理等单位提供虚假证明或采取其它方式协助预售人违规使用预售资金的，由县房地产管理部门移交县住建等部门处理，并将其不良行为记入信用档案。

第三十六条 县房地产管理部门工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。